Что стоит сделать, прежде чем взять квартиру в ипотеку? Часть 2

Вот тут-то и начинается самое интересное, ведь ваш продавец может не поверить вам «на слово», что вы точно купите его недвижимость и в то время, как вы ждете одобрения кредитной организации, он может эту квартиру попросту продать кому-то другому. Процедура сделок с недвижимостью предусматривает такие ситуации и, чтобы «занять» право претендовать на покупку жилья, вы должны предоставить продавцу аванс. И здесь вас могут снова «поджидать» определенные затруднения.

Сроки раздумий

Прежде чем отдать продавцу свои деньги в качестве аванса, вам придется определиться со сроками, на которые вы хотите оставить за собой право на покупку. Если сделка происходит без участия кредитования, тогда все просто – покупателю нужна неделя, максимум – две, чтобы провести проверку всех документов и подготовиться к сделке. С участием в процедуре банков все существенно усложняется. Для начала вам нужно провести оценку жилья, причем сделать это не абы в какой компании, а только в той, на которую вам укажет банк. То есть вы должны позвонить своему кредитному менеджеру, тот – в оценочную компанию и где-то в течении недели можете рассчитывать на то, что сотрудник этой компании все же «соизволит» посетить выбранное вами жилье. Плюс еще пара дней на подготовку оценочного отчета. Кстати, не забудьте сразу уточнить, перешлет этот отчет компания сама, или же вам придется доставить его в банк. Добавьте сюда еще неделю на то, чтобы банковские юристы ознакомились с документами на вашу будущую квартиру. И еще от двух до четырех дней на решение вопроса со страховкой. Еще дин немаловажный момент – нередко, выставляя на продажу недвижимость, продавец рассчитывает продать ее за «живые» деньги, а такая сделка не требует предоставления документов из БТИ. Вы же будете покупать это жилье за заемные средства, а банк такие документы непременно потребует. На их подготовку смело добавляйте к нашим срокам еще 2 недели.

Хотите взять квартиру в ипотеку? Предоставьте предварительный договор

В зарубежной ипотечной практике в числе документов, которые потенциальный заемщик предоставляет банку, должно присутствовать предварительное соглашение о продаже, которое заключают покупатель и продавец. Наши банки тоже начинают брать это «на вооружение», и здесь вас могут ожидать очередные неприятности. Начнем с того, что подобные соглашения не в чести у агентств недвижимости и риэлтеров. Их позиция объяснима – по закону при наличии предварительного соглашения покупателя можно заставить приобрести жилье и против его согласия, в судебном порядке. Однако если в случае покупки за наличные такая ситуация хоть как-то разрешима, то как можно заставить купить квартиру заемщика, которому банк отказал в кредитовании потому, что его эта квартира не устроила? Пожелания о наличии предварительного соглашения, кстати вы можете увидеть, например, в списке требований к документам на ипотечную квартиру, которые предъявляет Сбербанк и он такой – не единственный.

Если вам все-таки отказали…

И, пожалуй, самое главное. Не стоит забывать о том, что банки имеют право (и активно его используют) безо всяких объяснений отказать вам в предоставлении займа. В разрезе ипотечного кредитования это влечет за собой не только моральный дискомфорт, но и потерю средств. Причем, если то, что вы заплатили оценщикам и при сборе документов, можно отнести в разряд «мелких» расходов, то в качестве аванса выплачиваются достаточно крупные суммы и вопрос его возврата станет самым актуальным. Наиболее логичным будет сразу же предусмотреть такую возможность в соглашении об авансе и вписать в него пункт о том, что если банк отказал вам в выдаче ипотечного кредита, продавец обязан вам возвратить аванс. Основной сложностью здесь будет получение письменного доказательства, что вам отказано в кредите. Здесь можно только констатировать как факт, что если такой момент изначально не был предусмотрен, ваш аванс, скорее всего, вы обратно не получите. Равно как и если сделка, в которой вы планировали участвовать, является одним из звеньев «альтернативной» цепочки.