Как на владельцах недвижимости отражается «падающий» рынок жилья

Когда прогнозы невозможны

Все мы хотим быть уверенными в том, что сделали правильный выбор и, что немаловажно, сделали его вовремя. И точно также никто не хочет знать, что купил квартиру на пике роста жилищного рынка, переплатив за общий спрос, чтобы потом наблюдать за ее обесцениванием. Ведь разница между пиками может достигать 30%.

Но правда так же и то, что многие из нас не умеют пользоваться хрустальным шаром предсказателей, а потому не могут сказать точно в каком состоянии будет ипотечный рынок лет через 5. Выход есть, он кроется в правильном отношении к покупке. Жилье всегда будет относится к долгосрочным инвестициям, вне зависимости от ваших мотивов при его покупке. А рынок жилья всегда развивается по спирали и за очередным спадом непременно начнется рост. И все же для разных категорий домовладельцев падение цен будет означать разные последствия.

Если вы купили квартиру в кредит для себя

Казалось бы, в такой ситуации вы не должны беспокоиться о том, что рыночная стоимость вашей квартиры снизилась. Вы живете в этой квартире и не планируете ее продажу, надеясь, что она еще достанется в наследство вашим детям. А значит, основное беспокойство будет вызывать только сам факт долгосрочных долговых обязательств. Думаете, все так просто?

В каждом кредитном договоре банки оставляют за собой право требовать от заемщика досрочного погашения кредита в определенных ситуациях. Такой ситуацией, к примеру, является изменение состояния залога, что влияет на его стоимость. Незадокументированная и неразрешенная перепланировка, потоп или пожар вполне могут стать причиной такого требования. Правда, в двух последних случаях с банком за вас рассчитается страховая. Другое дело, если квартира обесценилась в результате обрушения рынка.

Варианта может быть три. Первый: вы идеальный заемщик и в течении всего срока не давали повода думать о себе иначе. Вы исправно платите по кредиту и проживаете в заложенной квартире, не забывая в срок оплачивать страховые полисы. И банк может не обратить внимания на то, что стоимость вашей квартиры последовала вниз за общей тенденцией.

Второй: банк решил, что обесценивание залог является для него угрозой и «предложил» ее нивелировать путем частичного досрочного погашения. Это значит, что он пересчитает лимит кредита с поправкой на новые обстоятельства, и если ликвидная стоимость залога окажется ниже, чем сумма вашего текущего долга, попросит вас внести разницу.

Третий: вы и до сих пор нарушали условия договора, и регулярно допускали просрочки. Кредитор вам не доверяет и предъявил ультиматум, либо вы немедленно гасите кредит либо ваша квартира взыскивается. Справедливости ради стоит сказать, что подобных случаев в нашей стране единицы.

Если на рынке жилья вы присутствуете как инвестор

Если квартиру в ипотеку вы приобрели, чтобы сохранить, а еще лучше приумножить имеющиеся средства, скорее всего, вы знали, что изымаете эти деньги из оборота надолго. Вложения в недвижимость предполагают, самое меньшее, среднесрочность, а значит, при скачках на рынке недвижимости беспокоиться вам не о чем. Единственное, что может вас огорчить, это вынужденное снижение ставки аренды, если вы ипотечную квартиру сдаете. Но и такое явление будет, скорее всего временным, до восстановления рынка. И вы всегда можете подождать, пока инвестиции станут оправданными.

Другой вопрос, если обстоятельства вынуждают вас продавать ипотечную квартиру в срочном порядке, а ситуация на рынке жилья складывается не в пользу продавцов. Тогда придется предпринять некоторые усилия, чтобы сделка была для вас максимально выгодной.