Зачем нужен залог квартиры по ипотеке?

Право собственности и залоговое обременение

Некоторые ипотечные заемщики путают эти основные понятия. Но здесь все просто. Если вы берете кредит на ипотеку в банке, вы становитесь собственником жилья сразу же, как только поставите подпись на договоре о покупке квартиры. Но на этом ипотечная сделка не заканчивается. Заемщик подписывает еще два договора. Один - кредитный, в котором он обязуется за определенное время с определенной периодичностью вернуть банку энную сумму денег. А второй - залоговый, т.н. закладная бумага. Именно этот документ проходит регистрацию в госреестре. И именно в нем записано, что уже принадлежащая вам ипотечная квартира послужит обеспечением по кредиту, в счет которого была куплена. Проще говоря, становится залогом, пока вы не рассчитаетесь с банком. Либо пока не признаете, что кредит погасить не сможете, и залог выполнит свое назначение.

Чего нельзя

Казалось бы, чего беспокоиться заемщику. Квартира принадлежит ему полностью, а что при оформлении кредита он подписал «лишний» договор, так это его ни к чему не обязывает. И это основное заблуждение. То, что квартира будет в залоге, означает необходимость ее сохранения. В закладной будут подробно описаны ее характеристики - метраж, планировка, размещение, пр. А также ее владелец и количество прописанных в квартире человек. И ничего из того, что указано в закладной, не может быть изменено до окончания срока ее действия.

Итак, пока вы не погасите свой кредит, вы не можете:
- продать или подарить квартиру (продажа возможна будет только в случае проблем с погашением и только с разрешения банка и под его контролем);
- делать хоть сколько-нибудь серьезные изменения в квартире (например, сносить или достраивать стены);
- прописывать в квартире кого-либо, если только это не очень близкий родственник (согласие банка вы получите только для родителей и детей).
А еще вы не сможете официально сдавать такую квартиру в аренду. Хотя многие преступают это правило, оно, как и прочие нарушения, вполне может стать законным основанием для банка потребовать немедленно погасить долг. Не можете? Квартиру придется продать со всеми вытекающими. А если вы откажетесь, банк, применив свое право, взыщет ее по суду.

Залог квартиры - хорошо или плохо?

Ни продать, ни перестроить, ни прописать кого-то… Зачем же тогда нужен этот залог квартиры? Может, отказаться от его предоставления и просто взять в кредит денег для покупки жилья? Ведь есть же масса всевозможных предложений. Здесь самое время вспомнить о том, что ставку по любому кредиту банк устанавливает, исходя из собственных рисков. То есть вероятности того, что деньги он потеряет. Наличие обеспечения сводит эти риски к минимуму, а чем меньше риски, тем меньше ставка. Именно благодаря залогу из всего кредитного портфеля банков ипотека является самым дешевым. Банк знает, что даже если вы по какой-то причине не вернете кредит, он сможет обратиться в суд и по его решению взыскать квартиру. А ограничения в пользовании квартирой являются той дополнительной платой, которую вы внесете за сниженную ставку.