Можно ли купить в ипотеку квартиру, в которой имеются незаконные перепланировки?

Банковские требования к залогу

В связи с необходимостью обеспечения соответствия залога его функциям, требования к ипотечным квартирам выдвигаются немалые. Внимание обращается на район, в котором она расположена, на этажность здания и его «возраст», а также то, какие в нем перекрытия и на каком этаже располагается квартира, куда выходят ее окна, какова в ней планировка. Впрочем, даже полное соответствие банковским критериям не означает, что заемщик получит именно ту сумму займа, которая является разницей между ценой, запрошенной продавцом и первым взносом, который затребует банк. Весь «фокус» кроется в том, что банковские оценщики непременно занизят стоимость жилья – ненамного, процентов на 5, так сказать для обеспечения дополнительной гарантии банка, что при срочной продаже он получит свои деньги сполна. И, казалось бы, на этом можно закрыть тему…

Хотите купить в ипотеку квартиру? Проверьте ее на предмет перепланировок

Однако нередко возникает ситуация, когда квартира, которую вознамерился приобрести в ипотеку заемщик, оказывается «с довеском» - перепланировками, которые не были узаконены. Такое самовольство приводит к снижению стоимости жилья, то есть влияет на тот самый волнующий банк показатель ликвидности. Разумеется, чтобы избежать дополнительных рисков с невозможностью выгодной и быстрой продажи залога, кредитные структуры попросту «забраковывают» такие квартиры. Вместе с тем продавцы, проводя «апгрейд» в квартирах, не торопятся их узаконивать, оставляя все эти хлопоты будущим владельцам данного жилья. В какой-то степени эту позицию тоже можно понять, ведь на то, чтобы узаконить ту или иную перепланировку требуется собрать немало бумаг – от проекта запланированных «новшеств» и нового технического паспорта, до заключения органа, в чьем ведомстве находятся памятники архитектуры и истории и получения нового свидетельства о праве собственности, в котором будут указаны новые параметры жилья. К слову, проверить квартиру на предмет несанкционированных усовершенствований можно и без сторонней помощи – достаточно тщательно просмотреть документы, касающиеся ее планировки и сравнить с тем, что вам демонстрируют хозяева.

Перепланировка перепланировке рознь

Однако как показывает практика, банки тоже не особо «лютуют» в отношении каких-то изменений в квартире, которая претендует на роль залога. По крайней мере, на некоторые такие изменения кредитор может попросту «закрыть глаза» - например, на проведенный демонтаж встроенной мебели, если, конечно, он не привел к изменениям в площадях жилья. Или если прежние хозяева объединили санузел с ванной, опять-таки, не влияя на разность между общими и жилыми площадями. В то же время не стоит надеяться, что банк «пропустит» полюбившуюся вам квартиру, если проведенные в ней перепланировки подлежат обязательной регистрации – например, если они привели к изменению внешних границ или объему площадей жилья, были размещены комнаты санитарного назначения над жилыми помещениями и пр.