Заниженная оценка недвижимости. Два взгляда на одну проблему

Так, низкая оценка может привести к тому, что вам придется вносить больший первый взнос по кредиту. Банк ведь будет определять сумму финансирования, исходя из того, что озвучит и отразит в своем отчете оценщик. А эта сумма может сильно отличаться от той, которую запросит продавец. Заниженная оценка негативно скажется и в том случае, если вы ее проводили для рефинансирования ипотеки, которое, по сути, является оформлением нового кредита.

Что означает заниженная оценка недвижимости для заемщика

Попробуем оценить, насколько может навредить заниженная оценка? Допустим, вы выбрали квартиру за 1 миллион рублей, при этом по условиям кредитования ваш первый взнос должен составлять 20%. По логике банк должен выдать вам кредит в размере 800 тысяч. Правда, прежде чем одобрить эту сумму, банком будет проведена оценка недвижимости с тем, чтобы убедиться в возможности вернуть свои деньги в случае невозврата кредита.

Но вот беда – приглашенный оценщик в своем отчете указал стоимость жилья не 1 миллион, а, скажем, 900 тысяч. Значит, банк, одобряя кредит в размере 80% от оценочной суммы, выдаст только 720 тысяч. Вот только продавцу отчет оценщика не указ – он хочет получить миллион. А это значит, что покупателю, который одновременно является заемщиком, к моменту заключения сделки потребуется не 200 тысяч, а 280.

Если учесть, что деньги потребуются и на оплату услуг третьих лиц (того же оценщика, к примеру), подобное развитие событий может стать неприятным препятствием. Конечно, приняв отчет оценщика как аргумент, заемщик может попробовать уговорить продавца снизить цену, но как показывает практика, обычно это не работает.

Примерно такая же картина будет при рефинансировании. Из-за низкой оценки новый кредитор выдаст вам ипотеку в меньшем размере, чем вам требуется для погашения старого кредита. Дополнительную сумму придется где-то искать.

Если вы – продавец

Есть и обратная сторона вопроса. Часто после вынесения вердикта оценщиком, покупатель может попросить сбавить цену – мол, квартира-то на самом деле стоит меньше, чем вы просите. Конечно, вы вправе отказать, аргументируя отказ тем, что оценщики порой бывают не совсем честными. Они просто идут на поводу у банков, которые таким образом перестраховываются. Ведь чем больше разница между стоимостью залога и суммой кредита, тем банку спокойнее.

И здесь у вас как у продавца недвижимости будет два варианта. Вы можете отказаться от снижения цены и продолжать ждать другого покупателя. Или – если квартиру вы продаете в период спада ипотечного рынка, и ждать вам не с руки, вы можете согласиться на условия, выдвинутые банком, что, конечно же, невыгодно.

И снова - о сумме кредита

Вместо заключения нельзя не сказать о том, что одобряемая банком сумма кредита будет зависеть не только от того, какова будет оценка недвижимости. На максимальный размер кредита влияет сразу несколько факторов, несоответствие которым может тоже повлиять на ситуацию.