Кредит на инвестиции: купить в ипотеку квартиру и сдать ее в аренду Часть 1

За и против

Зачем вообще нужны такие сложности? Ну нет денег на еще одну квартиру, которую бы можно было в аренду сдавать, и не надо. А то, что зарплата позволяет «тянуть» ипотеку даже без арендаторов, так это поправимо – нужно только тратить больше, зачем какие-то инвестиции? Ну, или на депозит там положить, в акции сомнительные вложиться. Именно так размышляет достаточно большое количество россиян.

Вместе с тем инвестиции в недвижимость – это классика жанра. Такие вложения если и не приносят слишком высоких доходов, то уж точно не относятся к рискованным. При этом правильный подход поможет обеспечить минимальные вложения ваших личных средств. Идем за кредитом?

Кредит на инвестиции: все считаем правильно

Основная приманка такой инвестиционной схемы (кстати, за границей она называется buy-to-let) – это возможность привлечения в нее заемных средств. При этом кредитные платежи вы будете вносить не из собственных средств, а из тех денег, которые вы будете получать в качестве арендной платы.

И здесь нужно все правильно рассчитать – в идеале арендные платежи должны быть как минимум равными предстоящим ипотечным платежам. Именно этот параметр будет основополагающим для всех ваших подсчетов и оценок. Стоимость, «формат» и расположение жилья, итоговая стоимость кредита, его сумма, величина первого взноса – это и многое другое придется учесть прежде, чем вы пополните число инвесторов.

Знай своего клиента

С чего начать? С того сколько реально вы сможете зарабатывать на своей квартире – на своей, так как собственником ее вы станете как только подпишете кредитный договор. На этот параметр будет влиять очень много переменных. Начните с образа вашего потенциального арендатора. Кто это будет? Студенты? Молодые семьи? Люди, приезжающие в ваш регион работать по контракту?

Стоит сразу оговориться, что если вы не планируете заняться недвижимостью класса «люкс», обращать внимание нужно на квартиры 1- или 2-комнатные. Именно они пользуются наибольшим спросом.

От того кто будет вашим арендатором, будет зависеть и поиск района для инвестиционного жилья. Если вы делаете ставку на студентов – значит, искать нужно в районе вуза, командированные люди предпочтут жилье поближе к предприятию, на котором работают, и пр. Естественно, район будет влиять и на стоимость жилья, которое вы покупаете, и на то, какую арендную плату вы сможете запросить.

Всегда подстраховывайтесь

Немного забегая вперед, стоит сказать о том, что утверждение о полном отсутствии рисков при buy-to-let – не совсем верно. Порой инвестиционные квартиры пустуют – и на такой случай в «хорошие времена» нужно откладывать свободные средства, которые станут этакой финансовой подушкой, вам придется гасить и кредит на инвестиции, и оплачивать «коммуналку» (даже при отсутствии жильцов энные расходы по квартире все же будут).

Здесь стоит еще раз акцентировать на том, что даже с расчетом на погашение кредита за счет арендных платежей ваших доходов потенциально должно хватать на погашение ипотечного кредита. Ситуацию можно сравнить с поручительством, когда по кредиту вы не платите, но должны быть готовы в любой момент к тому, что придется выполнять долговые обязательства вместо заемщика.