Рефинансирование ипотеки – когда стоит отказаться?
Как-то уже модным стало тянуться за иностранными новинками и обычаями. Однако заимствуя за рубежом то или иное новшество, мы как-то забываем о том, что не все нам подходит, да и вообще не все будет применимо в какой-то конкретной ситуации. Взять хотя бы рефинансирование ипотеки – наши соотечественники к смене кредитора ранее относились с большим недоверием, а теперь, оглядываясь на зарубежных заемщиков, и себе начинают приглядываться к программам других банков. Правда, при этом забывая, что сама процедура рефинансирования не всегда выгодна и оправданна.
Поводов к размышлениям о выгодности изменения условий кредитования немало:
- стоимость связанных с рефинансированием затрат;
- увеличение переплаты из-за увеличения срока кредитования;
- выгодность предлагаемой новым кредитором ставки;
- целесообразность рефинансирования в целом.
Рефинансированием называется замена текущего займа новым, причем в процесс получения нового кредита старый погашается полностью. Большинство людей обращаются к рефинансированию, чтобы воспользоваться более выгодной ставкой или изменить какие-то другие условия кредитования – например, увеличить срок. Как бы то ни было, рефинансирование в первую очередь изменяет величину платежей. Однако бывает и так, что процесс этот просто не имеет смысла.
Когда до финала рукой подать
В большинстве случаев ипотечные кредиты в России погашаются по аннуитетной схеме. Однако такой график платежей построен банками достаточно предусмотрительно – суммы платежей неизменны, а вот их структура меняется в зависимости от времени погашения. Так, как только заемщик начинает возвращать банку деньги, с каждым платежом он все больше выплачивает кредитору… его вознаграждение, а на погашение непосредственно долга из платежей перечисляются буквально считанные рубли. С течением времени «состав» платежей меняется, на погашение процентов уходит все меньшая их часть, и все большая будет перечисляться на погашение долга. Однако это лишь потому, что основную переплату заемщик уже погасил. Финансовые консультанты утверждают, что тем, кто погашает ипотеку лет 10, о выгодности при рефинансировании говорить не приходится (впрочем, как и при
досрочном погашении) – все проценты уже заплачены и остается только сам долг. Если кредит оформлялся на 10 лет, то «Рубиконом» будет 5-летний период.
Когда овчинка выделки…
Основным аргументом при принятии решения о рефинансировании все же остается экономия. И здесь имеется четкий критерий для оценки. При отсутствии других серьезных расходов по новому займу (никаких дополнительных страховых полисов, комиссий и пр.) рефинансирование не стоит рассматривать, если разница в ставках по старому и новому займу не будет превышать 2%. Здесь все очень просто – по сути рефинансирование является тоже оформлением займа со всеми сопутствующими расходами. То есть вам снова придется потратиться на оценку, регистрацию, сбор документов и пр. Компенсировать эти расходы впоследствии можно будет только разницей в ставках.
Когда все не так благополучно
От рефинансирования стоит отказаться и в том случае, если с момента оформления кредита ваши «показатели» заемщика изменились. Например, если вы за время погашения займа за короткое время сменили пару-тройку рабочих мест. Или допускали периодические просрочки в займах, что может не понравиться новому кредитору. Или ваш залог упал в цене – нынешнему залогодержателю просто неохота связываться с его продажей, ведь вы кредит платите исправно, а вот новый кредитор нужную для рефинансирования сумму уже вряд ли одобрит. Нет, попытаться, конечно, можно – однако стоит помнить, что при отказе соответствующая запись попадет в кредитную историю.
1
